【EJFQ信析】減息周期將啟動 地產股未必深跌

今日7:20

日本央行官員繼續放鷹，刺激日圓滙價轉強，亞洲區股市昨天再現調整，日股更連跌第七日。港股經過周二反彈之後無力再上，恒指全日跌125點，守穩萬七關，惟受制於由8月30日高位延伸的下降趨勢線。值得留意的是，踏入9月迄今共8個交易日，恒指只有本周二錄得升市；科指表現稍勝，連續第二日造好。

美國聯儲局下周議息會議啟動減息周期已無懸念，利率期貨市場預測，未來12個月聯邦基金目標利率區間降到2.75至3厘的機會最大，以目前5.25至5.5厘計算，意味未來一年將減息2.5厘，難怪近日美國各年期債息均大幅下滑。

在聯繫滙率制度下，港美息率整體是同升同降，因此投資者普遍認為美息下調會利好本地地產股。不過，附【圖】顯示千禧年起美國3次減息周期與恒生地產分類指數(下稱地產指數)的走勢，不難發現地產股都是下跌收場。

其中，在千禧年減息周期中，地產指數由高位回落56.9%；2008年金融海嘯的一趟，指數由頂峰滑落至低位，挫幅高達67.5%；至於2019年至疫情期間的利率下行周期，地產指數插水程度較輕，只跌了38.1%。

事實上，地產股在減息期間走勢向下也不難理解，因為經濟走弱，中央銀行才會下調利率刺激需求。由於大環境轉差，樓價、租金收入以至買賣成交宗數難免下降，繼而傳導至地產股業績。同時，淡市中地皮價值亦縮水，地產股估值必定受壓，拖累股價表現。

不過，在今個減息周期，地產指數跌幅可能相對溫和，因目前地產股估值低殘，以新地（00016）為例，預期每股資產淨值(NAV)有192元，即現價折讓達六成；恒地(00012)及九龍倉置業(01997)每股NAV分別為53.2元和55.2元，以昨日收市價計，折讓也高達56%和61%。

除此之外，地產指數不單純是本港地產股，還包含內房如中海外(00688)、華潤置地(01109)、龍湖(00960)，以及內地物管股華潤萬象生活(01209)，中央連番推出樓市刺激政策，若內房銷情好轉，樓市喘穩，對該指數有一定幫助。

總括而言，一旦減息周期開始，估計地產指數會一如過往般走勢偏軟，但基於整體估值過殘，跌幅料較過往為輕，由最高位下滑至最低位，幅度可能僅兩成左右。

信報投資研究部